《Habitat International》：Reshaping neighborhoods through renovate-to-rent: Evidence from Shanghai's long-term rental housing reform
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机构化长租公寓（LRAs）对上海城市空间重构的影响研究。基于2015-2023年253个LRAs项目的差分差分分析，发现LRAs供应显著降低周边租金（市中心100米内降2.6%），并带动郊区高品质消费设施集中，形成核心区与外围区协同发展。研究揭示改造型LRAs通过市场补充而非资本驱逐机制影响城市地理格局，为全球南方城市住房政策提供新视角。
Kuang Kuang Deng | Ling Li
上海财经大学公共财政与投资学院，中国上海市杨浦区五川路111号
摘要
机构资助的私人租赁住房的迅速扩张正在日益重塑城市社会地理格局。然而，在中国背景下，这一过程尚未得到充分研究。在过去十年中，随着政策支持的扩大，私人租赁行业的复苏才加速发展。在这项研究中，我们通过实证方法探讨了上海的机构房东将现有商业物业改造为长期租赁公寓（LRAs）后，如何通过影响租金和消费者便利设施来重塑当地社区。利用详细的多源数据集，我们结合了差异-in-differences模型以及趋势前测试和稳健性测试，以确保估计结果的有效性。研究发现，LRAs的供应效应并不均匀：在中心城区，新的LRAs通过吸收现有住房需求降低了租金；而在郊区，它们创造了对于高质量住房和低成本便利设施的新需求。由此导致的人口集中增强了郊区社区的便利设施供给，从而促进了城市核心区与周边地区之间的平衡发展。这些发现表明，在改造为租赁模式的背景下，LRAs对社区具有显著影响，并强调了密切监测其在上海及其他中国城市持续扩张的重要性。
引言
全球金融危机（GFC）之后，私人租赁住房行业（PRHS）迅速增长，机构房东在全球范围内兴起（Wijburg等人，2018年）。多项研究记录了这一趋势，涉及柏林（Fields & Uffer，2016年）、伦敦（Beswick等人，2024年）、墨尔本和悉尼（Hulse等人，2019年）、纽约（Teresa，2016年）、东京（Aveline-Dubach，2022年）和多伦多（August & Walks，2018年）等城市。PRHS的增长通常归因于金融危机后的制度变化，如减少住房所有权补贴、社会住房投资下降以及租赁和金融系统的放松管制（Kemp，2011年；Paccoud，2017年；Hulse等人，2019年），同时市场力量也在起作用，包括历史低利率、房价上涨和数字平台的出现（Kemp，2011年；McKee，2012年；Urquiaga等人，2020年）。在这些因素的推动下，机构投资者越来越多地将住房视为金融资产，通过规模效应追求超额回报，并依赖复杂的金融工具和收益最大化策略从租赁物业中获取价值（Hulse等人，2019年；August，2020年；Vidal等人，2025年；Wijburg等人，2018年）。这些机构或企业房东通过与开发商合作建造新的租赁房屋，或收购现有自住单元并将其转为租赁物业来扩大租赁供应。然而，由于大规模提高租金和驱逐低收入租户，机构房东的扩张引发了一波绅士化现象，这超出了传统上以房主为中心的绅士化理解（Paccoud，2017年；August & Walks，2018年；Aalbers，2019年；Nethercote，2020年；Gurun等人，2023年）。然而，尚不确定全球北方观察到的绅士化模式是否也出现在全球南方。
中国的情况较为特殊，这复杂化了“机构房东必然推动绅士化”的普遍假设。与西方市场类似，越来越多的机构投资者，包括私营企业和国有企业，进入了中国主要城市的租赁市场，得到了强有力的政府支持和扩大的融资渠道。这些机构投资者不仅与公共住房供应竞争，还为公共住房系统提供了重要补充，提供了针对年轻家庭的长期租赁公寓（LRAs），这些家庭传统上难以通过购房实现向上流动（Chen等人，2022年；C.Li等人，2023年；C.Li和He，2025a，Li和He，2025b，Li等人，2025，2025b，Zhu和Chen，2026年）。至少有两个关键因素使得在中国背景下，机构化的LRAs对社区产生了独特的影响。首先，中国城市的低租金收益率表明，LRAs是一种低利润、长期的投资策略，侧重于稳定运营而非快速资本增值或短期租金上涨（Chen等人，2022年；Wang等人，2025年）。这减少了通常导致快速、类似绅士化社区变化的财务激励（August和Walks，2018年）。其次，大多数LRAs是通过改造闲置的商业和工业物业创建的（Chen等人，2022年）。作为“二手房东”，LRAs公司通过与现有业主签订长期租赁合同来租赁物业，并在租赁期间产生租金回报（C.Li & He，2024年）。这种改造为租赁的模式与西方国家常见的“购买后出租”模式不同，在后者中，机构房东大量收购现有住宅并将其重新定位为租赁物业，常常导致现有居民的直接搬迁（Byrne，2020年）。这些特征表明，中国机构房东运营的LRAs的扩张不太可能引发绅士化，因为搬迁和快速社区重组的即时风险相对较低。然而，LRAs的发展仍可能影响周边地区的租金水平和商业格局，从而可能产生更间接的搬迁形式。
现有研究从机构角度探讨了中国LRAs发展的繁荣与衰退周期，但机构化的LRAs如何改变当地社区仍知之甚少（Chen等人，2022年；C.Li等人，2023年；C.Li & He，2024，2025a，2025b，Zhu和Chen，2026年）。它们是否引发了绅士化动态？如果确实如此，这些影响是否具有空间模式？在这项研究中，我们通过实证方法探讨了通过改造为租赁模式新建立的LRAs如何通过影响租金和消费者便利设施来重塑周边社区，从而捕捉到更微妙的搬迁形式。租金变化反映了与LRAs扩张相关的可负担性和潜在搬迁压力。租金上涨表明住房需求增加，当高成本住房排除了低收入居民时，可能预示着绅士化动态的开始（Deng等人，2025年）。消费者便利设施的变化提供了关于社区转型的补充视角，反映了便利设施数量、服务构成和消费价格水平的变化。便利设施的扩展反映了当地需求结构的变化，而向特定类型或价格层的服务转变则表明了消费能力和居民构成的变化（Meltzer & Capperis，2017年；Zhang & Li，2025年；Zukin等人，2009年）。综合来看，租金动态揭示了社区变化的住房市场维度，而便利设施的重组则捕捉了其消费和社会文化维度，从而更全面地识别了由LRAs引发的潜在绅士化过程。鉴于中心城区与郊区在发展轨迹、市场条件和便利设施基线方面的差异（Paccoud & Mace，2017年；August & Walks，2018年；Booi，2024年），我们预计LRAs将产生空间上异质的社区效应。
我们的实证分析涵盖了2015年至2023年间上海由机构房东运营的253个LRAs项目。采用差异-in-differences（DID）设计，我们研究了新LRAs供应对租金以及消费者便利设施的数量和质量的独立影响，以及它们之间的潜在交互作用。研究发现，LRAs供应显著降低了周边租金，尤其是在小型或高质量租赁单元集中度较高的市场中。同时，LRAs产生了针对年轻家庭的新便利设施需求。然而，租金下降最明显的社区便利设施增长较为有限，主要集中在中心城区，而郊区社区则呈现相反的模式。这些结果共同揭示了机构化LRAs的空间异质影响，并仅提供了有限的绅士化证据。文章结构如下：下一节回顾了PRHS中机构房东的相关文献；第3节描述了中国LRAs发展的背景；第4节介绍了数据和模型；第5节报告了结果，最后一部分进行了总结。
相关文献片段
关于PRHS中机构房东的相关文献
自全球金融危机以来，PRHS的复苏在全球范围内获得了显著动力。在供应方面，这一变化是由政府在可负担住房供应上的退缩、租赁行业的资本投资增加以及数字平台的普及所推动的（Aalbers，2019年；Fields & Uffer，2016年；Wachsmuth & Weisler，2018年；Wijburg等人，2018年）。在需求方面，这反映了家庭通过“住房阶梯”上升至所有权的机会减少。
中国LRAs的发展
尽管中国的住房市场体系在20世纪90年代末已经发展起来，但中国的PRHS长期被忽视。该行业一直由分散的个体房东主导，导致了次标准的生活条件和不稳定的租赁关系（Du等人，2026年）。直到过去十年，由于政策激励和需求的增加，PRHS才经历了快速增长（B.Li等人，2021年；B.Li等人，2022年；Cai等人，2026年）。这一增长发生在全球金融危机引发的PRHS繁荣之后近十年。
上海的实验
上海拥有中国最大的租赁住房市场之一，并在发展PRHS方面处于领先地位。根据中国国家统计局（2020年）的数据，上海的租赁住房市场规模仅次于深圳，32.9%的城市家庭居住在私人租赁单元中，3.9%居住在公共租赁住房中。大量来自中国其他地区的移民依赖PRHS。上海的人口约为2500万
LRAs对租金的影响
我们发现LRAs供应对租金有显著影响。根据方程（1）的基于环区的估计（见表2的第一列），新LRAs项目对租金的特定影响随着距离项目的增加而减弱。距离项目100米范围内的租赁住房受到的负面影响最大，租金下降了2.6%。每个新开放的项目周围700米范围内的区域对项目开放的租金反应始终为负
讨论与结论
PRHS的迅速扩张和机构投资者的日益增多正在重塑城市社会地理格局，甚至被视为金融主导的绅士化的标志。然而，在中国，这一过程仍缺乏充分研究，PRHS的复苏仅在过去十年加速发展，并且发生在不同的制度背景下。一个关键未解决的问题是，机构化的租赁发展如何重塑当地社区，以及它们是否
CRediT作者贡献声明
Kuang Kuang Deng：撰写——审稿与编辑，撰写——初稿，可视化，验证，方法论，资金获取，正式分析，数据整理，概念化。Ling Li：撰写——审稿与编辑，撰写——初稿，验证，方法论，调查，资金获取，正式分析，概念化。
利益冲突声明
作者声明他们没有已知的财务利益或个人关系可能影响本文所述的工作。
致谢
李博士衷心感谢来自国家自然科学基金（编号：42401226）、广东省基础与应用基础研究基金（编号：2026A1515012028）和深圳市哲学与社会科学规划基金（编号：SZ2025C022）的财政支持。邓博士衷心感谢来自国家自然科学基金（编号：72404181）和上海市哲学与社会科学基金（编号：2023BCK002）的财政支持。
