关于气候风险对房地产估值影响的现有证据：系统综述

《Environmental Evidence》：Existing evidence on the impact of climate risk on real estate valuations: a systematic map

　　

摘要

背景

全球气候变化将导致自然灾害变得更加严重且频发，其对房地产行业的影响预计会十分显著。与此同时，向低碳经济的转型正在重塑资产价值，高排放资产的市场吸引力逐渐下降。

方法

我们采用了系统图谱法，分析2014年至2023年间发表在房地产估值相关学术文献和灰色文献中，关于气候风险（即物理气候风险和转型气候风险）影响的研究情况。最终筛选出的130份文献根据预定义的编码框架进行分类，涵盖地理分布、评估方法、房地产资产类型以及影响评估方式等维度。

研究结果

在这130份文献中，大多数研究都致力于量化物理气候风险对房地产价值的影响，通常采用计量经济学资本化方法（如特征回归、差异差异法、重复销售法）。研究最多的灾害是水文灾害，尤其是沿海和河流洪水，这类灾害通常通过官方灾害地图（以美国的研究为例）或海拔高度、距海岸线距离等替代指标来衡量。

有一小部分研究着眼于适应措施的相关结果（如通过深度-损害函数计算损失），或在聚焦改造工作的研究中使用房价、评估值、运营维护成本等替代估值变量。关于转型气候风险的研究虽然也存在，但数量较少，且主要围绕能源性能最低要求、能源标签以及与可再生能源发展相关的本地外部性等少数因素展开。这一现象在一定程度上反映了现有研究多集中于与脱碳直接相关的转型风险。

从地理分布来看，相关研究主要集中在美国，而欧洲的研究则集中在德国、意大利和英国等少数国家。这些研究大多针对独栋和联排住宅，针对多户住宅和商业地产的研究相对较少。仅有少量论文探讨了生态系统或环境因素对房地产价值的影响，比如外来物种入侵导致的藻类爆发等问题，但这类研究在整个文献库中仍属于少数。

结论

该系统图谱明确了未来研究和证据整合方面的几项重点缺口。首先，除了能源性能监管、能源标签以及可再生能源布局等有限领域外，转型风险仍缺乏深入研究，需要进一步探讨披露机制、融资和保险价格调整、租户需求变化以及搁浅资产动态等其他影响因素。其次，尽管房地产面临的风险往往是多种灾害相互叠加的结果，但目前很少有研究明确分析这类复合风险和连锁风险，因此开发能够体现多灾害相互作用的数据集和方法是当务之急。第三，现有研究的多集中在美国，欧洲需要更多具有可比性且数据充足的研究，以提高研究的外部有效性。第四，当前研究仍以独栋住宅为主，难以将其成果推广到以多户住宅和商业地产为核心、拥有不同所有权、租赁结构和融资模式的城市环境中。最后，生态系统相关因素对房地产价值的影响在学术文献中仅占很小比例，灰色文献中的相关研究也极为有限，这说明在房地产气候风险评估中，有必要更清晰地界定相关概念，并更系统地整合生物多样性和生态系统机制。